Na co si dát pozor při koupi bytu v exekuci

Investování do bydlení představuje významné životní rozhodnutí, jež nabývá ještě většího významu, když vstupuje do hry pojem "exekuce". Je skutečně možné bez problémů koupit byt v exekuci? Obavy ohledně možnosti získání nemovitosti zatížené exekucí jsou zcela oprávněné. V tomto článku se dočtete o potenciálních komplikacích, kterým můžete čelit, a o způsobech, jak se jim vyhnout.

Nákup bytu v exekuci – krok za krokem

První krok při koupě nemovitosti v exekuci

Na rozdíl od klasického postupu při koupi nemovitosti, kdy se často jako první krok podepisuje rezervační smlouva, se v tomto případě podepisuje smlouva o budoucí kupní smlouvě. Tento dokument funguje jako počáteční dohoda mezi prodávajícím a kupujícím ohledně záměru koupit nemovitost, přičemž obě strany jsou si vědomy všech exekucí a dluhů spojených s touto nemovitostí.

Než koupíte dům, prověřte dluhy a exekuce prodávajícího

Je důležité prověřit finanční situaci prodávajícího, včetně stávajících exekucí a možných budoucích dluhů. Tyto údaje lze najít v centrální evidenci exekucí nebo v insolvenčním rejstříku, kde je možné získat potřebné informace o majitelově finanční situaci buď zdarma nebo za malý poplatek. Dále je vhodné zkontrolovat, zda prodávající není zadlužený u státu, jako jsou dluhy u finančního úřadu, zdravotní pojišťovny nebo České správy sociálního zabezpečení.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě při koupi nemovitosti v exekuci

Smlouva o budoucí kupní smlouvě musí být pečlivě zpracována a obsahovat úplný výčet všech exekucí, k jejichž zaplacení se kupující zavazuje po jejím podepsání. Tyto platby jsou pak zaslány přímo na účet exekutora, aby bylo jasné, že dluh byl řádně uhrazen včetně příslušenství.

Kvitance o zaplacení dluhu na katastr nemovitostí

Po úplném uhrazení dluhů exekutor vydá oficiální potvrzení, označované jako kvitance. Kvitance je písemné potvrzení od exekutora, že dlužník – majitel nemovitosti splatil svůj dluh. Tato listina se následně podá na katastr nemovitostí, který následně vymaže záznam o nařízení exekuce apod. V podstatě exekutor smaže z listu vlastnictví záznam o exekuci, který sám při vymáhání exekuce na nemovitost nařídil.

Podpis kupní smlouvy

Když předložíte na katastr nemovitostí kvitanci/e na vymazání exekucí, můžete podepsat kupní smlouvu a podat ji na katastr. Tímto posledním krokem dojde ke změně vlastnických práv na nového majitele. Je také doporučeno pravidelně sledovat stav daných řízení prostřednictvím nahlížení do katastru a ujistit se, že nedošlo k žádným problémům se zápisem.

Jaká rizika při koupi nemovitosti v exekuci podstupujete

Největším rizikem je situace, kdy dlužná částka převyšuje cenu, kterou jste ochotni za nemovitost zaplatit. Dále je zde riziko nových exekucí, které se mohou objevit i po vyplacení dluhu a vyřazení záznamů z katastru. Není vždy jednoduché dohledat všechny exekuce, zejména ty nepravomocné, a právě tato skutečnost může nákup nemovitosti zkomplikovat nebo zastavit.

Koupit zadluženou nemovitost od majitele nebo od dražebníka

Existují dva základní způsoby koupě nemovitosti v exekuci – přímo od majitele nebo od dražebníka v dražbě. Každý z těchto přístupů má svá specifika a rizika. Dražba nabízí jistotu, že nemovitost nabudete bez právních vad, ale zahrnuje veřejnou soutěž s dalšími zájemci.

Zatížení nemovitosti věcnými břemeny

Nemovitost může být zatížena věcnými břemeny, která nezanikají ani dražbou, ani převodem vlastnictví. Je důležité si tato břemena ověřit na katastrálním úřadě, jelikož některá mohou významně ovlivnit vaše užívání nemovitosti.

Nevystavujte se finančnímu riziku

Důležitá je důkladná příprava a kontrola všech údajů při nákupu nemovitosti v exekuci. Doporučuje se spolupracovat s advokátem, který se specializuje na prodej nemovitostí a má bohaté zkušenosti s exekučním řízením. Právní pomoc může předejít mnoha potenciálním komplikacím a těžkým finančním ztrátám.

Na hypotéku u nemovitosti v exekuci zapomeňte

V případě, že plánujete financovat nákup nemovitosti hypotečním úvěrem, je důležité mít na paměti, že na nemovitost v exekuci nelze zřídit zástavní právo pro banku. Jako řešení se nabízí možnost ručení jinou nemovitostí, což je alternativa, kterou banky běžně akceptují.